Welche Kosten entstehen beim Hauskauf?

Der Kaufpreis ist nur der sichtbarste Betrag auf dem Exposé. Wer ein Haus für 400.000 Euro kauft, benötigt nicht automatisch eine Finanzierung über genau diese Summe. Die Frage „Welche Kosten entstehen beim Hauskauf?“ entscheidet vielmehr darüber, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, welche monatliche Rate dauerhaft tragbar bleibt und ob nach dem Notartermin noch genug finanzieller Spielraum vorhanden ist.

Für eine solide Entscheidung sollten Sie drei Ebenen sauber trennen: die Kaufnebenkosten beim Erwerb, mögliche Kosten rund um die Finanzierung und die Ausgaben, die Haus und Grundstück direkt nach der Übergabe verursachen. So wird aus einer groben Preisvorstellung ein belastbarer Finanzplan.

Welche Kosten entstehen beim Hauskauf zusätzlich zum Kaufpreis?

Die Kaufnebenkosten fallen einmalig an und sind in Deutschland größtenteils unvermeidbar. Ihre Höhe hängt vor allem vom Bundesland, vom Kaufpreis und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Als erste Orientierung sollten Käufer je nach Situation etwa 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich einplanen. Bei einem Objekt mit hohem Sanierungsbedarf kann der tatsächliche Kapitalbedarf deutlich darüber liegen.

Grunderwerbsteuer: abhängig vom Bundesland

Die Grunderwerbsteuer gehört regelmäßig zu den größten Nebenkosten. Sie wird auf den Kaufpreis für Grundstück und Immobilie erhoben. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. In Baden-Württemberg, also auch beim Hauskauf in Mannheim, beträgt sie 5 Prozent.

Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro ergeben sich damit allein 22.500 Euro Grunderwerbsteuer. Den Bescheid verschickt das Finanzamt nach der Beurkundung. Erst wenn die Steuer bezahlt wurde, kann die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt werden. Sie ist eine Voraussetzung dafür, dass Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Eine Ausnahme kann gelten, wenn bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag nachvollziehbar und realistisch separat ausgewiesen werden, etwa eine Einbauküche oder Möbel. Dieser Anteil kann unter bestimmten Voraussetzungen nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zählen. Künstlich hoch angesetzte Werte sind jedoch keine gute Idee: Sie müssen plausibel belegbar sein.

Notar und Grundbuch: rechtlich unverzichtbar

Ein Immobilienkauf wird in Deutschland erst mit notarieller Beurkundung rechtssicher. Der Notar erstellt und prüft den Vertrag, veranlasst notwendige Eintragungen und begleitet die Abwicklung bis zur Eigentumsumschreibung. Hinzu kommen Gebühren des Grundbuchamts, etwa für Auflassungsvormerkung, Eigentümerwechsel und gegebenenfalls die Eintragung einer Grundschuld für die Bank.

Als grober Richtwert sind für Notar und Grundbuch zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises realistisch. Bei 450.000 Euro entspricht das rund 6.750 bis 9.000 Euro. Die tatsächliche Rechnung richtet sich nach gesetzlich geregelten Gebühren und dem konkreten Aufwand. Bestehende Belastungen des Verkäufers müssen vor der Übergabe in der Regel gelöscht werden. Die damit verbundenen Löschungskosten trägt normalerweise der Verkäufer, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.

Maklerprovision: vorher genau prüfen

Wird ein Haus über einen Makler vermittelt, kann eine Provision anfallen. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die Verbraucher kaufen, gilt grundsätzlich: Beauftragt der Verkäufer den Makler und soll der Käufer mitzahlen, darf der Käufer nicht stärker belastet werden als der Verkäufer. Häufig teilen beide Seiten die Provision zu gleichen Teilen.

Wie hoch Ihr Anteil ausfällt, steht im Maklervertrag beziehungsweise im Exposé. In vielen Regionen sind für Käufer 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, es gibt aber auch andere Vereinbarungen oder provisionsfreie Angebote. „Provisionsfrei“ bedeutet nicht automatisch günstig. Entscheidend ist immer der Gesamtaufwand aus Kaufpreis, Nebenkosten, Zustand und künftigem Investitionsbedarf.

Ein Rechenbeispiel für den Gesamtbedarf

Nehmen wir ein Haus in Mannheim für 450.000 Euro an, vermittelt mit einer Käuferprovision von 3,57 Prozent. Die Grunderwerbsteuer von 5 Prozent beträgt 22.500 Euro. Für Notar und Grundbuch rechnen wir beispielhaft mit 1,8 Prozent, also 8.100 Euro. Die Maklerprovision liegt bei 16.065 Euro.

Allein diese drei Posten ergeben 46.665 Euro zusätzlich zum Kaufpreis. Der gesamte Kapitalbedarf vor Finanzierungskosten liegt damit bei 496.665 Euro. Dieses Beispiel zeigt, weshalb es riskant sein kann, nur auf die Höhe der möglichen Darlehensrate zu schauen. Schon die Nebenkosten können einen großen Teil des vorhandenen Eigenkapitals binden.

Kosten beim Hauskauf finanzieren oder aus Eigenkapital zahlen?

Viele Banken erwarten, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Das reduziert ihr Risiko und verbessert oft die Konditionen für die Baufinanzierung. Wer zusätzlich einen Teil des Kaufpreises selbst einbringt, kann den Beleihungsauslauf weiter senken. Das führt nicht zwingend immer, aber häufig zu günstigeren Zinsen.

Eine Vollfinanzierung, bei der der komplette Kaufpreis finanziert wird, ist unter passenden Voraussetzungen möglich. Werden sogar Kaufpreis und Nebenkosten über Darlehen gedeckt, spricht man oft von einer 110-Prozent-Finanzierung. Dafür benötigen Käufer in der Regel ein stabiles, überdurchschnittlich planbares Einkommen, eine gute Bonität und ein Objekt, dessen Wert die Finanzierung nachvollziehbar stützt. Der Preis dafür können höhere Zinsen und eine geringere Reserve sein.

Eigenkapital komplett in die Nebenkosten zu stecken, ist ebenfalls nicht immer die beste Lösung. Ein Haushalt ohne Rücklage reagiert empfindlich auf eine defekte Heizung, eine undichte Leitung oder Einkommensausfälle. Sinnvoller ist eine Finanzierungsplanung, die Eigenkapital, Kaufnebenkosten und einen echten Sicherheitspuffer gemeinsam betrachtet.

Zur Finanzierung selbst können weitere Ausgaben kommen. Manche Banken berechnen Kosten für eine Wertermittlung oder für bestimmte Unterlagen. Bei einer Grundschuld entstehen Notar- und Grundbuchkosten, die häufig bereits in der oben genannten Spanne enthalten sind, aber in der individuellen Rechnung gesondert auftauchen können. Auch eine Bereitstellungsprovision kann relevant werden, wenn ein Darlehen zwar zugesagt ist, aber wegen eines verzögerten Abrufs längere Zeit nicht genutzt wird.

Nicht unterschätzen: Kosten vor und nach der Übergabe

Ein Haus kann finanziell solide wirken und dennoch den Plan belasten, wenn der Zustand zu oberflächlich geprüft wurde. Vor der Kaufentscheidung kann daher ein unabhängiger Bausachverständiger sinnvoll sein. Je nach Objekt, Umfang der Prüfung und Region entstehen dafür oft Kosten im hohen dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich. Das ist eine zusätzliche Ausgabe, kann aber Hinweise auf Feuchtigkeit, Dachschäden, energetische Schwächen oder Sanierungsstau liefern.

Besonders bei älteren Immobilien sollten Sie nicht nur eine pauschale Renovierungssumme ansetzen. Unterscheiden Sie zwischen Arbeiten, die Sie verschieben können, und Maßnahmen, die zeitnah nötig sind. Neue Böden oder ein Anstrich sind etwas anderes als eine veraltete Elektrik, ein undichtes Dach oder eine Heizung mit absehbarem Austauschbedarf. Holen Sie für größere Gewerke möglichst vor dem Notartermin belastbare Kostenschätzungen ein.

Direkt nach Besitzübergang beginnen außerdem die laufenden Eigentümerkosten. Dazu zählen Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Energie, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger sowie Wartung und Instandhaltung. Bei einem Haus tragen Eigentümer diese Kosten allein, anders als in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit gemeinschaftlicher Verwaltung und Rücklage.

Als grobe Planungsgröße wird häufig eine jährliche Instandhaltungsrücklage von etwa 1 bis 2 Prozent des Gebäudewerts genannt. Das ist keine feste Regel. Ein neues, energieeffizientes Haus benötigt zunächst meist weniger als ein Altbau mit Sanierungsstau. Wichtig ist, die Rücklage als festen Bestandteil des monatlichen Budgets zu behandeln und nicht erst dann Geld zu suchen, wenn eine Reparatur fällig wird.

So entsteht eine tragfähige Gesamtrechnung

Eine gute Kaufentscheidung beginnt nicht mit der Frage, was die Bank maximal finanziert. Sie beginnt mit Ihrem verfügbaren monatlichen Budget. Stellen Sie der geplanten Rate alle dauerhaft anfallenden Hauskosten gegenüber und berücksichtigen Sie dabei auch Ausgaben, die nach dem Einzug häufig steigen: Fahrtkosten bei längeren Arbeitswegen, Betreuungskosten, Verbrauchskosten oder ein wegfallender Mietertrag aus einer bisherigen Vermietung.

Rechnen Sie zudem mit mehreren Szenarien. Was passiert, wenn der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung höher liegt? Wie verändert sich die Rate bei Elternzeit, Teilzeit oder einem zeitweisen Einkommensausfall? Und bleibt nach Rate, Nebenkosten und Rücklage noch ausreichend Geld für Alltag, Altersvorsorge und persönliche Ziele? Eine Finanzierung darf sich nicht nur im ersten Jahr gut anfühlen.

Sammeln Sie Kaufpreis, Nebenkosten, Modernisierung, Umzug und Reserve in einer gemeinsamen Übersicht. Erst dann wird sichtbar, wie viel Darlehen tatsächlich benötigt wird und welche Rate langfristig zu Ihrem Leben passt. Eine strukturierte Beratung kann helfen, diese Zahlen vor der Unterschrift zu prüfen und Finanzierungen nicht isoliert, sondern im Zusammenhang mit Absicherung, Rücklagen und langfristiger Planung zu betrachten.

Das Haus sollte Sicherheit schaffen, nicht dauerhaft finanziellen Druck. Wer die Nebenkosten von Beginn an ehrlich kalkuliert und eine Reserve schützt, schafft sich die Freiheit, die eigenen vier Wände auch wirklich genießen zu können.