Notartermin beim Immobilienkauf — Ablauf, Kosten & Checkliste
Was beim Notartermin passiert: Beurkundungsablauf, Kaufvertrag-Pflichtklauseln, Notarkosten nach Kaufpreis und die 8-Punkte-Checkliste zur optimalen Vorbereitung.
1,5–2 %
Notarkosten vom Kaufpreis
2–4 Wo.
Vorlaufzeit vor Termin
1–2 h
Dauer Beurkundung
4–6 Wo.
Bis Grundbucheintragung
Warum der Notar Pflicht ist
Den Vertragsentwurf sollten Sie mindestens zwei Wochen vor dem Termin prüfen lassen.
🏛️ GESCHICHTLICHER HINTERGRUND
Vom römischen Notarius zum deutschen Notar
Die Notartradition reicht bis ins Römische Reich zurück: Notarii waren ursprünglich Schnellschreiber, die Verträge protokollierten. Im mittelalterlichen Deutschland übernahmen Stadtschreiber diese Funktion — sie dokumentierten Kaufverträge und Besitzwechsel.
Die Reichsnotarordnung von 1512 war der erste Versuch, das Notariat einheitlich zu regeln. Doch erst das BGB von 1900machte die notarielle Beurkundung von Immobilienkaufverträgen zur Pflicht (§ 311b BGB) — eine bis heute geltende Regelung, die Millionen von Käufern vor Betrug und Fehlern schützt.
Der deutsche Notar ist ein neutraler Amtsträger — im Gegensatz zu vielen anderen Ländern, wo Notare nur Parteivertreter sind. Diese Neutralität ist einzigartig und sichert die Rechtmäßigkeit jeder Immobilientransaktion in Deutschland.
Der Ablauf im Überblick
Vertragsentwurf
Der Notar erhält die Eckdaten von Käufer und Verkäufer und erstellt einen Entwurf. Dieser muss beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen — so schreibt es das Gesetz vor.
Prüfung & Klärung
Käufer und Verkäufer prüfen den Entwurf. Unklare Klauseln, fehlende Regelungen zu Mängeln oder Übergabetermin werden jetzt angepasst. Lassen Sie den Entwurf von einem unabhängigen Experten prüfen.
Beurkundungstermin
Der Notar liest den gesamten Vertrag laut vor — das ist gesetzlich vorgeschrieben, auch wenn es lange dauert. Beide Parteien können jederzeit Fragen stellen. Danach unterzeichnen alle Beteiligten.
Nach der Beurkundung
Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt Genehmigungen ein (z.B. Gemeinde-Vorkaufsrecht) und veranlasst die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer.
Kaufpreiszahlung
Erst wenn Auflassungsvormerkung eingetragen, alle Genehmigungen vorliegen und die Finanzierungsbank freigegeben hat, zahlt der Käufer. Kein Geld ohne Sicherheit.
Grundbucheintragung
Nach Kaufpreiszahlung und Grunderwerbsteuerbescheid wird der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Erst dann ist der Kauf vollständig vollzogen.
Was im Kaufvertrag geregelt sein muss
Genaue Bezeichnung des Kaufobjekts
Grundbuchblatt, Flurstück, Adresse, alle mitverkauften Objekte
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
Fälligkeit, Bankverbindung, Zahlungsfrist
Übergabetermin
Datum oder Bedingung (z.B. nach vollständiger Zahlung)
Gewährleistungsausschluss
Bei Bestandsimmobilien: Ausschluss von Sachmängeln — außer arglistig verschwiegenen
Lastenfreistellung
Welche Grundschulden/Hypotheken übernommen oder gelöscht werden
Besitz- und Nutzenübergang
Ab wann trägt der Käufer Kosten, Lasten und Gefahren
Notarkosten — Was kostet der Termin?
Die Notarkosten sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie können nicht verhandelt werden und richten sich nach dem Kaufpreis.
Tipp zur Kostenkontrolle
Checkliste: Vorbereitung auf den Notartermin
Vertragsentwurf mindestens 2 Wochen vorher anfordern und gründlich lesen
Personalausweis oder Reisepass mitbringen
Finanzierungsbestätigung der Bank liegt vor
Alle offenen Fragen zum Kaufvertrag vorab klären
Grundbuchauszug auf bestehende Belastungen prüfen
Übergabetermin, mitverkauftes Inventar und Mängelklauseln abgestimmt
Steuernummer für die Grunderwerbsteuer bereithalten
Kontodaten für die Kaufpreiszahlung vorbereiten
Häufiger Fehler
NÄCHSTE SCHRITTE
Der Notartermin ist nicht der Endpunkt, sondern der Startpunkt. Wer die Urkunde nicht versteht, riskiert Folgekosten, die erst Jahre später sichtbar werden.
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Kaufvertragsentwurf
Bevor Sie unterschreiben: unabhängige Prüfung aller kritischen Klauseln — schriftlich, ohne Interessenkonflikt.