§ 883 BGB
Gesetzliche Grundlage
1–2 Wo.
Eintragung nach Notartermin
Abt. II
Ort im Grundbuch
Rang
Prioritätsprinzip
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Zwischen Notartermin und Grundbucheintragung vergehen oft 4–8 Wochen.
🏛️ GESCHICHTLICHER HINTERGRUND
Der Schutz des Käufers seit 1900
Die Auflassungsvormerkung ist eine deutsche Rechtstradition, die bis ins Preußische Allgemeine Hypothekenordnung von 1783 zurückreicht. Schon damals erkannte man die Gefahr: Zwischen Vertragsabschluss und Eigentumseintragung konnte viel passieren.
Das BGB von 1900 übernahm das Institut der Vormerkung (§ 883 BGB) und machte es zum zentralen Schutzinstrument für Immobilienkäufer. Die Idee: Wer zuerst eine Vormerkung einträgt, hat Vorrang vor allen späteren Eintragungen — unabhängig von Gutgläubigkeit.
Dieses Prioritätsprinzip (§ 879 BGB) ist einzigartig: Es schützt den Käufer nicht nur vor Betrug, sondern auch vor der Insolvenz des Verkäufers. Eine Sicherheit, die in vielen anderen Rechtssystemen fehlt.
Warum ist die Vormerkung so wichtig?
Zwischen dem Notartermin und der endgültigen Eigentumsübertragung gibt es eine gefährliche Lücke. Der Kaufvertrag ist zwar geschlossen — aber der Käufer ist noch kein Eigentümer. In dieser Zeit könnte der Verkäufer theoretisch:
Die Immobilie ein zweites Mal verkaufen
Neue Grundschulden (Belastungen) eintragen lassen
Insolvenz anmelden — dann hätte der Insolvenzverwalter Zugriff
Die Immobilie verpfänden oder belasten
Die Auflassungsvormerkung verhindert das alles. Sie blockiert das Grundbuch für den Käufer: Nach ihrer Eintragung sind alle nachfolgenden Verfügungen des Verkäufers dem Käufer gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB).
Was die Vormerkung konkret schützt
Schutz vor Doppelverkauf
Schutz vor neuen Belastungen
Schutz bei Insolvenz des Verkäufers
Schutz vor Pfändungen gegen den Verkäufer
Rangwahrung gegenüber späteren Eintragungen
Sicherung auch bei Tod des Verkäufers
Von der Vormerkung zur Eigentumsübertragung
Die Auflassungsvormerkung ist nur ein Zwischenschritt. Die endgültige Eigentumsübertragung erfolgt durch die Auflassung und die anschließende Grundbucheintragung.
Auflassungsvormerkung
Sofort nach NotarterminNotar beantragt Eintragung beim Grundbuchamt. Dauert 1–2 Wochen.
Fälligkeitsmitteilung
Wenn alle Bedingungen erfülltNotar teilt dem Käufer mit, dass er den Kaufpreis zahlen darf. Voraussetzung: Auflassungsvormerkung eingetragen, alle Genehmigungen liegen vor.
Kaufpreiszahlung
Frist lt. VertragKäufer überweist den Kaufpreis an den Verkäufer (oder Notaranderkonto). Bank des Käufers zahlt direkt die Darlehenssumme aus.
Grunderwerbsteuer
Bis 1 Monat nach BeurkundungFinanzamt stellt Bescheid aus. Käufer zahlt Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland). Ohne Zahlungsnachweis keine Eigentumsübertragung.
Eigentumsumschreibung
4–8 Wochen nach NotarterminNotar beantragt die Eigentumsumschreibung. Das Grundbuchamt überträgt das Eigentum auf den Käufer. Auflassungsvormerkung wird gelöscht und durch Eigentümerantrag ersetzt.
Kein Geld ohne Sicherheit
Grunderwerbsteuer je Bundesland
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Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer zwischen Notartermin und Umschreibung. Wer hier spart, riskiert, dass der Verkäufer doppelt verkauft.
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