4×
Hebel bei 25 % Eigenkapital
11 %
Kaufnebenkosten (sofort verloren)
10 J.
Steuerfreie Haltefrist Immobilie
26,4 %
Abgeltungsteuer auf ETF-Gewinne
Die Ausgangslage: cashflow-neutral, nur Eigenkapital
Ein häufiges Argument für die Immobilie lautet: „Die Miete tilgt den Kredit, ich setze nur Eigenkapital ein — also muss die Immobilie doch gegen ein Aktiendepot gewinnen."Die Logik klingt bestechend: Fremdes Geld (die Miete) baut mein Vermögen auf, ich selbst lege nur das Eigenkapital an. Aber stimmt das wirklich? Die kurze Antwort: Nicht automatisch.Es kommt auf die Wertsteigerung, den Zins, die Kaufnebenkosten und die Steuer an. Dieser Artikel und der Rechner zeigen genau, wann was gewinnt.
Der verbreitete Denkfehler
Hinweis: Dieser Rechner dient nur zur Orientierung. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung. Finanzcleaner hält die Rechner aktuell — dennoch empfehlen wir, die Ergebnisse von einem Spezialisten überprüfen zu lassen. Keine Finanz- oder Steuerberatung.
Immobilie vs. Aktiendepot — cashflow-neutral
Gleiches Eigenkapital. Miete tilgt den Kredit. Wann gewinnt was? — 0,00 % bis 12,00 % Wertsteigerung.
Hebel: 4.00× · Fremdkapitalquote 77,48 %
0 % = streng cashflow-neutral (nur Eigenkapital). Realistisch: 0,5–1 % vom Kaufpreis.
Ergebnis nach 20 Jahren (nach Steuern)
454 T€
Immobilie
Ø 7,86 % p.a.
312 T€
Aktiendepot
Ø 5,85 % p.a.
Die Immobilie gewinnt um 142.951 €
Wann gewinnt die Immobilie?
Die Immobilie gewinnt ab einer Wertsteigerung von
0,61 %
p.a. (aktuell erreicht ✓)
Vermögensverlauf
Unsicherheit, was für Sie besser ist?
Der Rechner zeigt die Mathematik. Ihre Entscheidung hängt von Risikobereitschaft, Zeithorizont und Steuerklasse ab. Im Erstgespräch prüfen wir, welche Strategie zu Ihnen passt.
ERSTGESPRÄCH BUCHENAnnahmen: Konstante Annuität (Zins + Tilgung), Miete deckt die Annuität (cashflow-neutral), Kaufnebenkosten 11 %, Wertsteigerung und Aktienrendite konstant p.a. Steuer: Immobilie nach 10 J. Haltefrist steuerfrei (§23 EStG), ETF Abgeltungsteuer 26,375 % nach 1.000 € Sparerpauschbetrag. Vereinfachte Modellrechnung — keine Anlage- oder Steuerberatung.
Warum die Immobilie überhaupt gewinnen kann: der Hebel
Der entscheidende Mechanismus ist der Fremdkapitalhebel. Sie setzen 100.000 € Eigenkapital ein, kaufen aber eine Immobilie für 400.000 €. Die restlichen 300.000 € finanziert die Bank — und die Miete tilgt diesen Kredit. Steht die Immobilie am Ende da, ist der Kaufpreis von 400.000 €der Bezugspunkt der Wertsteigerung, nicht Ihr Eigenkapital. Ein Plus von 3 % bedeutet 12.000 € Gewinn — auf einen Einsatz von 100.000 €. Das sind 12 % auf Ihr Eigenkapital, bevor Kosten.
4-facher Hebel
Bei 25 % Eigenkapital wirkt jede Preisänderung 4-fach auf Ihr Eigenkapital.
Miete tilgt Kredit
Der Mieter baut monatlich Ihr Eigenkapital auf — Sie legen kein weiteres Geld an.
Wertsteigerung auf Vollpreis
Die Rendite berechnet sich auf den Kaufpreis, nicht auf das Eigenkapital.
Was gegen die Immobilie spricht — drei Kostenblöcke
Der Hebel ist nur die eine Seite. Drei Kostenblöcke arbeiten gegen die Immobilie und müssen vom Hebelgewinn überkompensiert werden:
Kaufnebenkosten (10–12 % des Kaufpreises)
Bei 400.000 € Kaufpreis sind das über 40.000 € — sofort verloren, kein Ertrag. Dieses Geld muss die Immobilie erst wieder erwirtschaften. Das Aktiendepot hat diesen Startnachteil nicht.
Zinslast auf das Fremdkapital
Jeder Prozentpunkt Zins mindert die Eigenkapitalrendite. Bei 3,5 % Zins auf 300.000 € zahlen Sie 10.500 € Zins im ersten Jahr — Geld, das nicht mehr renditet. Das Aktiendepot ist zinsfrei.
Instandhaltung & Verwaltung
0,5–1 % des Kaufpreises pro Jahr für Reparaturen, Rücklagen und Verwaltung. Streng cashflow-neutral (Miete = Kreditrate) bleiben diese Kosten bei Ihnen hängen — oder die Miete muss höher sein als die reine Annuität.
Was für die Immobilie spricht — Steuern und Haltedauer
Auf der anderen Seite hat die Immobilie zwei entscheidende Vorteile, die der Break-even nach oben verschieben:
- Steuerfrei nach 10 Jahren — Veräußerungsgewinne vermieteter Immobilien sind nach der Haltefrist (§23 EStG) komplett steuerfrei. ETF-Gewinne werden mit 26,375 % Abgeltungsteuer belastet. Bei langem Horizont und hohen Gewinnen ein massiver Vorteil der Immobilie.
- Disziplin durch Tilgung — die Miete zwingt Sie zum Vermögensaufbau. Wer im Aktiendepot diszipliniertspart, kommt ähnlich weit — wer aber schwankt, profitiert vom automatischen Tilgungsmechanismus der Immobilie.
- Inflationsschutz — Miete und Kaufpreis sind inflationsnahhe Größen; der reale Schuldenberg schrumpft mit der Inflation.
Wann gewinnt was — das Fazit
Die Immobilie gewinnt, wenn die Wertsteigerung hoch genug ist, um Kaufnebenkosten, Zinslast und Instandhaltung zu überkompensieren und gleichzeitig den Steuerbonus auszuspielen. Der Rechner oben zeigt Ihnen die exakte Break-even-Wertsteigerung für Ihre Eingaben. Als Faustregel:
IMMOBILIE GEWINNT, WENN …
- • Wertsteigerung realistisch 3–5 % p.a. (Ballungsräume)
- • Zinsen niedrig, Tilgung zügig
- • Haltefrist ≥ 10 Jahre (Steuerbonus)
- • Kaufnebenkosten moderat (~10 %)
AKTIENDEPOT GEWINNT, WENN …
- • Wertsteigerung stagniert (0–2 %)
- • Zinsen hoch (Hebel frisst Rendite)
- • Kurze Haltedauer (< 10 Jahre)
- • Hohe Kaufnebenkosten + wenig Eigenkapital
Die ehrliche Antwort auf „muss die Immobilie gewinnen?" lautet also: nur bei ausreichender Wertsteigerung. Probieren Sie im Rechner oben verschiedene Szenarien — und prüfen Sie, wie robust Ihre Annahmen sind. Eine Immobilie ist keine Garantie, sondern ein Hebel — und Hebel sind wertsteigerungsabhängig.
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