Mieten oder Kaufen? Rechner mit Break-Even-Analyse
Vergleicht das Vermögen nach X Jahren beim Immobilienkauf mit der Alternative Miete + Investieren. Mit Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Tilgungsverlauf und Break-Even-Jahr.
Ihre Angaben
Empfehlung
Miete
Miete + Investieren ist nach 20 Jahren um 5.213 € vorteilhaft.
Vermögensentwicklung
Kaufnebenkosten
42.280 €
10.6% v. Kaufpreis
Darlehen
362.280 €
Monatsrate
1.751 €
Miete: 1.500 €
Restschuld Ende
145.730 €
Immobilie Wert Ende
594.379 €
Vermögen Miete+Invest
453.862 €
Kaufnebenkosten Details
Ergebnis zitieren
Annahmen
- • Berechnung nominal (ohne Inflation)
- • Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer + Makler + Notar/Grundbuch
- • Keine Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten berücksichtigt
- • Keine Steuern auf Mieteinnahmen oder Kapitalerträge
- • Konstante Zinsbindung über den gesamten Zeitraum
- • Monatliche Differenz (Rate − Miete) wird konstant investiert
Datenquellen
Grenzen der Berechnung
- • Die Berechnung ersetzt keine individuelle Finanzberatung.
- • Break-Even nur erreicht, wenn Kauf innerhalb des Zeitraums vorteilhaft wird.
- • Bei hohen Kaufnebenkosten und geringer Wertsteigerung ist Miete oft vorteilhaft.
Wie wird berechnet?
Häufige Fragen
Ab wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?
Der Kauf lohnt sich, wenn der Vermögenswert aus Immobilie minus Restschuld den Vermögenswert aus Miete plus investiertem Eigenkapital übersteigt. Der Break-Even-Punkt ist das Jahr, in dem dies erstmals eintritt.
Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Maklerprovision (meist 3,57 % inkl. MwSt.) und Notar-/Grundbuchkosten (ca. 2 %). Insgesamt ca. 8–12 % des Kaufpreises.
Wie wird die Break-Even-Zeit berechnet?
Für jedes Jahr wird das Käufer-Vermögen (Immobilienwert minus Restschuld) mit dem Mieter-Vermögen (investiertes Eigenkapital plus monatliche Differenz) verglichen. Das erste Jahr, in dem der Kauf vorteilhaft ist, ist der Break-Even.
Welche Rendite sollte ich für die Alternative ansetzen?
Für breit gestreute ETFs (z. B. MSCI World) wird historisch ca. 7 % p.a. vor Steuern angesetzt. Konservative Anleger können 5 % verwenden.
Wird die Inflation berücksichtigt?
Nein, die Berechnung erfolgt nominal. Immobilien-Wertsteigerung und Anlagerendite sind nominal. Inflation würde beide Seiten gleichermaßen betreffen.
Autor & Methodik
Fabian Krämer
Gründer & Geschäftsführer, Finanzcleaner GmbH
§ 34d & 34i GewO-zertifiziert · Zuletzt aktualisiert: August 2025
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