Ab welcher Miete lohnt sich eine Immobilie? Break-even-Miete berechnen
Wie viel Kaltmiete müssen Sie mindestens verlangen, damit die Immobilie sich trägt? Die Break-even-Miete einfach berechnen — inklusive Darlehensrate, Hausgeld, Instandhaltung und allen nicht-umlagefähigen Kosten.
Keine Rechtsberatung. Diese Inhalte dienen der finanziellen Orientierung. Ob und wie Sie Miete rechtlich durchsetzen können, beurteilt ein Jurist. Wir vermitteln gerne an Anwälte — Beratungsgespräch buchen.
Sie haben eine Immobilie gekauft — oder spielen mit dem Gedanken. Die wichtigste Frage: Ab welcher Miete lohnt sich das überhaupt? Die Antwort heißt Break-even-Miete: die Mindestkaltmiete, bei der alle Kosten gedeckt sind. Alles darüber ist Ihr Gewinn, alles darunter bedeutet, dass Sie jeden Monat Geld zuschießen.
0 €
Break-even = kein monatlicher Verlust
5 Kosten
Die wichtigsten Posten
60 %
Hausgeld oft nicht umlagefähig
1 %
Instandhaltung p.a. vom Kaufpreis
Was ist die Break-even-Miete?
Die Break-even-Miete (auch Mindestmiete genannt) ist die monatliche Kaltmiete, bei der Ihre Einnahmen genau Ihre Ausgaben decken. Sie beantwortet die Frage: Wie viel Miete muss reinkommen, damit ich kein Geld verliere?
Anders als die Mietrendite, die eine prozentuale Kennzahl liefert, gibt Ihnen die Break-even-Miete einen konkreten Euro-Betrag. So wissen Sie sofort: „Ab 1.150 € Kaltmiete trägt sich die Wohnung." — und können prüfen, ob der Markt diese Miete hergibt.
Die 5 Kostenbestandteile der Break-even-Miete
Die Mindestmiete setzt sich aus fünf Posten zusammen — alles Kosten, die Sie als Vermieter tragen müssen und nicht auf den Mieter umlegen können:
1Darlehensrate (Zins + Tilgung)
Ihre monatliche Annuität an die Bank. Das ist meist der größte Posten. Wer höhere Tilgung wählt, braucht mehr Miete — baut aber schneller Eigenkapital auf.
2Nicht-umlagefähiges Hausgeld
Das WEG-Hausgeld enthält Betriebskosten, die Sie auf den Mieter umlegen dürfen (Heizung, Wasser, Müll), aber auch Anteile, die Sie selbst tragen: Rücklagen, Verwaltung, Versicherung.
3Instandhaltungsrücklage
Faustregel: 1 % des Kaufpreises pro Jahr. Für eine 300.000 €-Wohnung sind das 250 €/Monat. Ohne Rücklage wird jeder kaputte Boiler zum Finanzschock.
4Verwaltungskosten
Hausverwaltung (ca. 20–40 €/Monat) oder den Aufwand für Selbstverwaltung, den Sie sich anrechnen sollten.
5Sonstige Kosten
Gebäudeversicherung, Insolvenzversicherung des Mieters, eventuell Maklerkosten bei Neuvermietung (umgelegt auf Monate).
Die Formel zur Break-even-Miete
FORMEL
Break-even-Miete = Darlehensrate + nicht-umlagefähiges Hausgeld + Instandhaltung + Verwaltung + Sonstige Kosten
Beispielrechnung
Break-even-Miete direkt berechnen
Geben Sie Ihre Zahlen ein und sehen Sie sofort, ab welcher Miete sich Ihre Immobilie trägt — und ob Sie aktuell draufzahlen.
Hinweis: Dieser Rechner dient nur zur Orientierung. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung. Finanzcleaner hält die Rechner aktuell — dennoch empfehlen wir, die Ergebnisse von einem Spezialisten überprüfen zu lassen. Keine Finanz- oder Steuerberatung.
Break-even-Mietrechner
Ab welcher Miete trägt sich Ihre Immobilie?
Aktueller Marktwert der Immobilie
Noch offene Bankschuld
Zins + Tilgung (Annuität)
Vollständige WEG-Hausgeldabrechnung
Anteil, den Sie als Vermieter tragen
Faustregel: 1 % des Kaufpreises p.a.
Hausverwaltung oder Selbstverwaltung
Versicherungen, Insolvenzversicherung etc.
Was aktuell an Kaltmiete eingeht
Ergebnis
Mindestmiete (Break-even)
1.230 €
pro Monat Kaltmiete, um die Kosten zu decken
Mietlücke (Defizit)
-130 €
pro Monat
Ihre Miete reicht nicht — jetzt Handeln.
Sie brauchen mindestens 1.230 € Kaltmiete. Wir zeigen Optionen: Finanzierung anpassen, Kosten senken oder Miete prüfen.
BERATUNG BUCHENWas tun bei einer Mietlücke?
Wenn Ihre aktuelle Miete unter der Break-even-Miete liegt, haben Sie drei Hebel:
Finanzierung anpassen
Längere Zinsbindung, niedrigere Tilgung oder Umschuldung senken die monatliche Rate. Aber: Niedrigere Tilgung bedeutet langsameren Schuldenabbau.
Kosten senken
Hausgeld prüfen (nicht umlagefähige Posten verhandeln), Verwaltung wechseln, Versicherungen optimieren.
Miete prüfen
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete höher? Wenn ja, könnte eine Mieterhöhung möglich sein — aber hier beginnt der rechtliche Teil.
Miete erhöhen — aber rechtlich erlaubt?
Auch wenn der Rechner zeigt, dass Sie mehr Miete bräuchten: Ob Sie eine Mieterhöhung durchsetzen können, ist eine rechtliche Frage, die von vielen Faktoren abhängt:
- Mietpreisbremse: In vielen Städten dürfen Mieterhöhungen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Kappungsgrenze: Mieterhöhungen sind innerhalb von drei Jahren auf maximal 20 % begrenzt.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Die Miete muss dem Mietspiegel oder Vergleichswohnungen entsprechen.
- Formvorschriften: Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich und mit Begründung erfolgen.
- Staffel- und Indexmiete: Vereinbarte Steigerungen sind nur möglich, wenn sie im Mietvertrag stehen.
Keine Rechtsberatung
Break-even-Miete und Mietrendite — der Zusammenhang
Die Break-even-Miete zeigt Ihnen den Euro-Betrag, die Mietrendite zeigt Ihnen den Prozentsatz. Beide zusammen geben Ihnen das vollständige Bild:
ZUSAMMENHANG
Break-even-Mietrendite = (Break-even-Miete × 12 ÷ Immobilienwert) × 100
Liegt Ihre Break-even-Mietrendite bei 4,2 %, die marktübliche Mietrendite in Ihrer Region aber bei 3,5 %, wissen Sie: In dieser Lage trägt sich die Immobilie aus laufender Miete nicht — es sei denn, Sie finanzieren mit sehr viel Eigenkapital oder setzen auf Wertsteigerung.
Zusammenfassung
Vollständige Rentabilitätsrechnung
Mietrendite, Eigenkapitalrendite, Steuern und Cashflow auf einen Blick
Immobilien-Rendite
rechtssicher prüfen.
Wir berechnen die Mietrendite, die Break-even-Miete und Ihre Cashflow-Optionen. Für die rechtliche Durchsetzung vermitteln wir Sie an spezialisierte Fachanwälte.
BERATUNG BUCHENAb welcher Miete sich eine Immobilie rechnet, hängt von mehr ab als der Miete — Instandhaltung, Steuern und Zinsdienst gehören dazu.