Wichtiger Hinweis
Dieser Rechner dient ausschließlich zu Illustrations- und Orientierungszwecken. Er stellt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Prüfung durch einen qualifizierten Spezialisten.
Keine Gewähr: Finanzcleaner ist bemüht, die Rechner aktuell und korrekt zu halten. Dennoch können Fehler, veraltete Werte oder Rundungsdifferenzen auftreten. Sämtliche Angaben sind ohne Gewähr.
Eigenverantwortung: Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung. Treffen Sie keine finanziellen Entscheidungen allein auf Basis dieser Rechner.
Empfehlung: Lassen Sie die Ergebnisse von einem Finanzcleaner-Spezialisten oder einem anderen unabhängigen Berater überprüfen.
Immobilien-
Rentabilitätsrechner
Rendite, Cashflow und Steuerwirkung Ihrer Immobilie — präzise auf einen Blick.
Hinweis: Dieser Rechner dient nur zur Orientierung. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung. Finanzcleaner hält die Rechner aktuell — dennoch empfehlen wir, die Ergebnisse von einem Spezialisten überprüfen zu lassen. Keine Finanz- oder Steuerberatung.
Ihre Berechnung
Immobilienrendite mit Steuerwirkung berechnen
Schnelle Übersicht mit den wichtigsten Eckdaten. Für die vollständige Berechnung inklusive Steuern, AfA und Zeitverlauf auf Detailliert umschalten.
Miete pro Wohneinheit. Gesamt: 1.200 €/Monat
Ergebnisse
Prozentwerte (%) zeigen die Rendite, Eurobeträge (EUR) die absoluten Kosten und Erträge. Die Bruttorendite ist ein erster Schnellcheck — die EK-Rendite zeigt, wie viel Ihr Eigenkapital wirklich verdient.
Bruttorendite (%)
4.80 %
EK-Rendite (%)
-5.17 %
Cashflow/Monat n. Steuern (EUR)
91 €
Strategie-Ampel
4 von 6 im grünen BereichKonservative Orientierungswerte — bewertet die Zahlen, nicht den Standort. Keine Kaufempfehlung.
Bruttomietrendite
Ziel: ≥ 4 %
Kaufpreisfaktor
Ziel: ≤ 25 ×
Operativer CF vor Steuern / Monat
Ziel: ≥ 0 €
DSCR (NOI ÷ Kapitaldienst)
Ziel: ≥ 1,00
EK-Rendite (inkl. Tilgung)
Ziel: ≥ 6 %
Beleihungsauslauf (LTV)
Ziel: ≤ 100 %
Ergänzende Kennzahlen
Nettomietrendite
3.98 %
LTV
90.57 %
Kaufpreisfaktor
20.8 ×
DSCR
0.65
EK-Rendite inkl. Tilgung
10.88 %
Operativer CF/Monat (vor Steuern)
-32 €
Premium-PDF mit Deckblatt & kompletter Analyse — dient der Orientierung, ersetzt keine Beratung.
KI-Analyse: Was bedeutet Ihr Ergebnis?
Unsere KI analysiert Ihre Immobilie individuell — wie die Rendite zustande kommt, welche Hebel es gibt und welche Risiken Sie kennen sollten.
So funktioniert der Rechner
Was die Kennzahlen bedeuten.
Bruttorendite
Die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Ein erster Schnellcheck — berücksichtigt weder Finanzierung noch Steuern. Eine Bruttorendite ab ca. 4–5 % gilt als grober Anker, bei guten Lagen oft niedriger.
Eigenkapital-Rendite
Der Nettoertrag nach Steuern im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Zeigt, wie sich Ihr Eigenkapital verzinst — inklusive Steuerwirkung durch AfA und Zinsabzug.
Cashflow nach Steuern
Mieteinnahmen minus Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlagefähige Kosten, Mietausfall, Versicherungen, Hausgeld und Steuern. Das ist der tatsächliche Geldfluss, der monatlich bei Ihnen ankommt oder den Sie zuschießen müssen. Positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich monatlich selbst.
Operativer Cashflow (vor Steuern)
Mieteinnahmen minus Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlagefähige Kosten — ohne Mietausfall, Versicherungen, Hausgeld und ohne Steuern. Diese Kennzahl zeigt die laufende Bewirtschaftung, bevor Steuern und seltene Posten wirken. Sie kann negativ sein, obwohl der Cashflow nach Steuern positiv ist (z. B. wegen AfA-Steuevorteil) oder umgekehrt.
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar/Grundbuch (ca. 2 %) und ggf. Makler (3,57 % = halbe Provision). Typisch 8–12 % des Kaufpreises zusätzlich.
AfA (Abschreibung)
Nur der Gebäudewert (Kaufpreis minus Bodenwert) wird abgeschrieben: 2,0 % ab Baujahr 1925, 2,5 % davor. Senkt steuerlich den Gewinn aus der Vermietung — auch bei echtem Überschuss entsteht so ein Steuervorteil.
Steuerwirkung
Die Differenz zwischen Einkommensteuer mit und ohne Mieteinnahmen. Die AfA mindert den steuerpflichtigen Gewinn, die Zinsen sind vollständig abzugsfähig. So kann eine Immobilie steuerlich Verluste ausweisen, obwohl sie Cashflow generiert.
Wichtig: Dieser Rechner liefert eine Orientierung, keine Steuer- oder Anlageberatung. Die tatsächliche Rendite hängt von vielen individuellen Faktoren ab (genaue Kaufpreisverteilung, tatsächliche Mieteinnahmen, Instandhaltung, Steuerklasse, Förderungen u. v. m.). Lassen Sie die Ergebnisse von einem Spezialisten überprüfen, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Ihr Ansprechpartner
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Die Rentabilität einer Immobilie ist mehr als die Mietrendite — Steuervorteile und Wertsteigerung gehören dazu.