Mietrendite berechnen — Brutto, Netto & Eigenkapitalrendite verständlich erklärt
Wieviel Rendite sollte eine Immobilie bringen? Die Formeln für Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Mietpreismultiplikator und Eigenkapitalrendite — mit Rechenbeispiel und typischen Fallstricken.
Keine Rechtsberatung. Diese Inhalte dienen der finanziellen Orientierung. Ob und wie Sie Miete rechtlich durchsetzen können, beurteilt ein Jurist. Wir vermitteln gerne an Anwälte — Beratungsgespräch buchen.
Wer eine Immobilie als Geldanlage erwirbt, möchte wissen: Lohnt sich der Kauf? Die wichtigste Kennzahl dafür ist die Mietrendite — sie zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals jährlich durch Mieteinnahmen zurückfließt. Doch es gibt gleich mehrere Varianten, und wer nur die einfachste betrachtet, übersieht schnell zigtausend Euro an Kosten. Hier sind die Formeln, ein vollständiges Rechenbeispiel und die typischen Fehler, die Anleger beim ersten Immobilienkauf machen.
4–6%
Gute Nettomietrendite p.a.
× 20
Max. Mietpreismultiplikator
15%
Kaufnebenkosten-Anteil
3 Arten
Brutto, Netto, EK-Rendite
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite (auch Objektrendite genannt) setzt die jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie ins Verhältnis zum Kaufpreis. Das Ergebnis ist ein Prozentsatz, der angibt, wie stark sich Ihr Kapital pro Jahr verzinst — zumindest auf dem Papier. Eine „gute" Mietrendite liegt in Deutschland typischerweise zwischen 4 und 6 Prozent pro Jahr. In Metropolen mit hohen Kaufpreisen sind oft nur 2–4 % drin; in ländlichen Regionen sind 6–8 % möglich.
Entscheidend ist aber: Welche Rendite-Zahl Sie sehen, hängt davon ab, welche Variante Sie berechnen. Drei davon sind besonders wichtig.
1. Bruttomietrendite — die simple Schnellzahl
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Variante und wird von Maklern gerne genannt, weil sie am besten aussieht. Sie berücksichtigt nur die Jahreskaltmiete und den Kaufpreis.
FORMEL
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Eine Zwei-Zimmer-Wohnung kostet 250.000 € und bringt eine monatliche Kaltmiete von 900 € (Jahr: 10.800 €).
(10.800 € ÷ 250.000 €) × 100 = 4,32 %
Warum die Brutto-Zahl allein nicht reicht
2. Nettomietrendite — die ehrliche Kennzahl
Die Nettomietrendite ist deutlich aussagekräftiger, weil sie alle nicht umlagefähigen Kosten und die Kaufnebenkosten einbezieht. Erst hier sehen Sie, wie viel tatsächlich unten bleibt.
FORMEL
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete − nicht-umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Gleiche Wohnung — aber mit allen Kosten:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Kaufnebenkosten (~15 %): 37.500 € (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler)
- Jahreskaltmiete: 10.800 €
- Nicht-umlagefähige Kosten p.a.: 2.800 € (Instandhaltungsrücklage, Hausverwaltung, Reparaturen)
((10.800 − 2.800) ÷ (250.000 + 37.500)) × 100 = 2,78 %
Der Realitäts-Check
3. Mietpreismultiplikator (Vervielfältiger)
Der Mietpreismultiplikator beantwortet eine andere Frage: Wie viele Jahre Miete muss ich kassieren, bis der Kaufpreis wieder drin ist? Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.
FORMEL
Mietpreismultiplikator = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
250.000 € ÷ 10.800 € = ≈ 23,1
Faustregel: Unter 20
4. Eigenkapitalrendite — die eigene Verzinsung
Die Eigenkapitalrendite ist die wichtigste Kennzahl, wenn Sie die Immobilie fremdfinanzieren. Sie zeigt, wie viel Prozent das eingesetzte Eigenkapital pro Jahr tatsächlich abwirft — inklusive aller Kosten, Darlehenszinsen und Steuerlast.
FORMEL
Eigenkapitalrendite = ((Jahresreinertrag − Darlehenszins) ÷ Eigenkapital) × 100
Jahresreinertrag = Kaltmiete abzüglich aller Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Rücklagen, Verwaltung), die Sie nicht auf den Mieter umlegen können.
Der Hebel-Effekt
Die häufigsten Fehler bei der Renditeberechnung
Nur Brutto gerechnet
Kaufnebenkosten (oft 10–15 %) und laufende Rücklagen vergessen.
Leerstand ignoriert
Zwischenmieteverluste und Mietschulden kosten schnell eine volle Monatsmiete pro Jahr.
Instandhaltung zu niedrig
Faustregel: 1 % der Kaufkosten pro Jahr für Reparaturen einplanen.
Steuern vergessen
Erträge müssen versteuert werden. Die Steuerlast sinkt Ihre Nettorendite weiter.
Wertsteigerung als Rendite
Eine steigende Kaufsumme im Markt ist keine laufende Mietrendite — Sie können nicht von der Miete leben, die Sie aus Wertsteigerung ziehen.
Was ist eine „gute" Mietrendite?
München, Berlin, Hamburg
Spekulation auf Wertsteigerung, geringe laufende Miete
2–4 %
B-Städte, Rhein-Ruhr
Solide Anlage mit ausgewogenem Verhältnis
4–6 %
C/D-Städte, ländlich
Höhere Miete, aber geringere Wertsteigerung & Risiko
6–8 %
Vorsicht geboten
Oft Indiz für Renovierungsstau oder schlechte Lage
8 %+
Rendite direkt berechnen
Kaufpreis, Miete, Darlehen, Steuerwirkung & Cashflow auf einen Blick
Zusammenfassung
Lohnt sich Ihre
Immobilie wirklich?
BERATUNG BUCHENDie Mietrendite zeigt, ob sich eine Immobilie lohnt. Wer nur auf den Kaufpreis schaut, übersieht die laufenden Kosten.