Wie viel Immobilie kann ich mir als Arzt leisten?
Ein transparenter Rahmen statt einer Scheinpräzision: Kaufpreisspanne, Rate, Eigenkapital — und drei Durchläufe, die zeigen, was passiert, wenn es anders kommt.
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Ihre Angaben
Kaufnebenkosten angesetzt: 10.07 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, angenommene Käuferprovision).
Orientierungsrahmen
Möglicher Kaufpreis (Orientierung)
152.565 €
bei einer Rate von 667 € und 3.6 % Zins
- Darlehen
- 142.929 €
- Kaufnebenkosten
- 15.363 €
- Benötigtes Eigenkapital
- 30.363 €
- Verbleibende Reserve
- 15.000 €
- Tragfähige Rate (max.)
- 667 €
- Angerechnetes Einkommen
- 4.620 €
Ihre Wunschrate liegt über dem, was aus dem angerechneten Einkommen tragfähig ist. Gerechnet wurde deshalb mit 667 € statt 1.800 €.
Das ist eine Orientierung, keine Kreditentscheidung und keine Finanzierungszusage. Banken prüfen Haushaltsrechnung, Schufa, Objekt und Nachweise individuell.
Was passiert, wenn …
Stress: Zins +2 Prozentpunkte
118.394 €
−34.172 € gegenüber der Basis
Gleiche Wunschrate, gleiches Eigenkapital — nur der Zins liegt zwei Punkte höher.
Sicherheit: Dienste fallen weg
123.947 €
−28.618 € gegenüber der Basis
Ohne Dienste trägt das Fixgehalt die Wunschrate nicht mehr — gerechnet wurde mit der dann tragfähigen Rate.
Konservativ: ohne Dienste, Zins +1, Reserve +50 %
101.795 €
−50.771 € gegenüber der Basis
Der Rahmen, der auch dann noch trägt, wenn das variable Einkommen dauerhaft fehlt.
Direkte Antwort
Kurz gesagt: Welcher Rahmen ist realistisch?
Realistisch ist der Rahmen, der auch ohne Dienste trägt. Die bankübliche Faustregel — höchstens 35 Prozent des Nettoeinkommens für alle Kreditraten — ist eine Obergrenze, keine Zielmarke. Wer mit dem vollen Gehalt inklusive Dienste rechnet, verschiebt das Risiko in die Elternzeit oder in den nächsten Stellenwechsel. Deshalb zeigt der Rechner drei zusätzliche Durchläufe: höherer Zins, wegfallende Dienste und beides zusammen.
- Obergrenze: 35 Prozent des angerechneten Nettoeinkommens für alle Raten.
- Angerechnet: Dienste zu 60 Prozent, Partner-Einkommen vollständig.
- Eigenkapital zählt erst nach Abzug der gewünschten Reserve.
So rechnet der Rechner — Formeln und Annahmen
Angerechnetes Einkommen = Nettoeinkommen + 60 Prozent der Dienste + Partner-Einkommen. Die 60 Prozent sind eine bewusst vorsichtige Annahme, keine Vorgabe einer Bank.
Tragfähige Rate = 35 Prozent des angerechneten Einkommens minus bestehende Kreditraten minus übrige Verpflichtungen.
Darlehen = Rate × 12 / (Zins + Anfangstilgung). Das ist die Erste-Jahr-Näherung des Annuitätendarlehens: Bei 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergibt jede 1.000 € Monatsrate rund 214.000 € Darlehen.
Kaufpreis = (Darlehen + frei verfügbares Eigenkapital) / (1 + Kaufnebenkosten). Die Nebenkosten setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer des gewählten Bundeslandes, 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch sowie 3,57 Prozent angenommener Käuferprovision.
Szenarien: Stress erhöht den Zins um zwei Prozentpunkte. Sicherheit setzt die Dienste auf null. Konservativ setzt Dienste auf null, erhöht den Zins um einen Punkt und die Reserve um 50 Prozent.
Nicht enthalten: Tilgungsverlauf, Anschlusszins, Sondertilgungen, Modernisierungskosten, Instandhaltungsrücklage und steuerliche Wirkungen.
Datenquellen, Annahmen & Grenzen
Diese Seite trennt drei Dinge, die sonst vermischt werden: was aus einer externen Quelle stammt, welche Werte hier angenommen werden und was daraus nicht folgt.
Datenquellen
- § 505a BGB — KreditwürdigkeitsprüfungGesetzlicher Rahmen der Prüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen
- Grunderwerbsteuer — LandesfinanzministerienSteuersätze je Bundesland (Stand 2026)
- Deutsche Bundesbank — ZinsstatistikReferenz für Wohnungsbaukredite
- BaFin — Immobiliar-VerbraucherdarlehenAufsichtliche Hinweise zur Kreditvergabe
- § 34i GewOZulassung der Immobiliardarlehensvermittlung
Annahmen
- Obergrenze 35 Prozent des angerechneten Einkommens für alle Kreditraten.
- Dienste und Zulagen zu 60 Prozent angerechnet; Partner-Einkommen vollständig.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer + 1,5 Prozent Notar/Grundbuch + 3,57 Prozent Provision.
- Eigenkapital wird erst nach Abzug der gewünschten Reserve angesetzt.
Grenzen
- Keine Kreditentscheidung und keine Finanzierungszusage — die Prüfung führt ausschließlich die Bank durch.
- Kein Tilgungsplan: Anschlusszins, Sondertilgung und Zinsbindung sind nicht modelliert.
- Individuelle Faktoren wie Schufa, Eigenkapitalherkunft, Objektzustand und Energieeffizienz bleiben unberücksichtigt.
- Steuerliche Effekte und Fördermittel (KfW) sind nicht eingerechnet.
Einordnung aus der Beratungspraxis
„Bei Ärzten liegt das Risiko selten im Einkommen, sondern in der Verfügbarkeit. Dienste und Zulagen sind real, aber nicht planbar — deshalb rechne ich den Rahmen immer zweimal: einmal mit und einmal ohne. Erst der zweite Wert sagt, ob eine Rate auch in der Elternzeit oder bei einem Stellenwechsel trägt.“
Fabian Krämer
Gründer & Geschäftsführer, Finanzcleaner GmbH
Fachgebiet dieser Seite: Baufinanzierung, Zweitmeinung und Medizinerberatung
Häufige Fragen
Wie viel Immobilie kann ich mir als Arzt leisten?
Als Orientierung gilt: Die Monatsrate sollte 35 Prozent des angerechneten Nettoeinkommens nicht überschreiten, wobei bestehende Kredite mitgezählt werden. Bei 4.200 € netto, 700 € Diensten und 950 € laufenden Verpflichtungen bleibt rechnerisch eine Rate von knapp 1.200 € — daraus ergibt sich bei 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ein Darlehen von etwa 257.000 €.
Warum werden Dienste nur teilweise angerechnet?
Dienste und Zulagen sind variabel. Wer sie vollständig ansetzt, baut die Finanzierung auf Einkommen, das in Elternzeit, bei Krankheit oder nach einem Stellenwechsel wegfällt. Der Rechner setzt deshalb 60 Prozent an und zeigt zusätzlich einen Durchlauf ganz ohne Dienste.
Ist das Ergebnis eine Kreditzusage?
Nein. Es ist ein Orientierungsrahmen aus wenigen Eingaben. Eine Bank prüft Haushaltsrechnung, Schufa, Objekt, Eigenkapitalherkunft und Nachweise individuell. Das Ergebnis kann nach oben oder unten abweichen.
Was zählt zum Eigenkapital?
Angerechnet werden in der Regel nur Mittel, die tatsächlich frei verfügbar sind — nach Abzug der gewünschten Liquiditätsreserve. Wer 40.000 € hat, aber 15.000 € als Reserve behalten will, bringt 25.000 € ein. Schenkungen sind möglich, müssen aber nachweisbar sein.
Warum unterscheidet sich der Kaufpreis je nach Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das bis zu 12.000 € Unterschied, die zusätzlich aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Der Rechner berücksichtigt das über die Auswahl des Bundeslandes.
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