Forward-Darlehen oder warten?
Zins heute sichern und dafür Aufschlag zahlen — oder auf den Markt setzen? Der Rechner zeigt den Schnittpunkt, nicht die Zukunft.
Kostenlos · Ohne Anmeldung · Vier Szenarien statt Zinsprognose
Ihre Angaben
Verglichen wird mit identischem Monatsbudget. Der Aufschlag ist als Kostenposition ausgewiesen, nicht als Prognose.
Ergebnis
Monatsrate (gleich in allen Szenarien)
1.118 €
Forward-Zins
4.10 %
Break-even-Anschlusszins
4.10 %
Steigt der Anschlusszins später über diesen Wert, steht das Forward-Darlehen bei gleicher Monatsrate besser da. Bleibt er darunter, war Warten günstiger. Das ist ein rechnerischer Schnittpunkt — keine Zinsprognose.
- Restschuld nach 10 Jahren (Forward)
- 165.723 €
- Zinsen im Zeitraum (Forward)
- 79.923 €
- Aufschlagskosten (geschätzt)
- 1.980 €
- Berechnungsgrundlage
- 2,0 % Tilgung
Vier Zinsszenarien
| Szenario | Anschlusszins | Restschuld danach | Vorteil Forward |
|---|---|---|---|
| Zinsen sinken | 2.60 % | 132.171 € | 33.552 € mehr Schuld |
| Zinsen bleiben gleich | 4.10 % | 165.723 € | 0 € weniger Schuld |
| Zinsen steigen moderat | 5.60 % | 205.299 € | 39.577 € weniger Schuld |
| Zinsen steigen stark | 7.10 % | 220.000 € | 54.277 € weniger Schuld |
„Vorteil Forward" bedeutet: Bei gleicher Monatsrate bleibt nach Ablauf der neuen Zinsbindung weniger Restschuld übrig als beim Warten. Das ist eine Orientierung, keine Zusage und keine Empfehlung.
Direkte Antwort
Kurz gesagt: Wann ist ein Forward sinnvoll?
Rechnerisch lohnt sich das Forward-Darlehen, wenn der spätere Anschlusszins über dem Break-even-Zins liegt — bei gleicher Monatsrate bleibt dann weniger Restschuld übrig. Liegt der spätere Zins darunter, war Warten günstiger. Weil niemand den künftigen Zins kennt, ist das Forward vor allem der Kauf von Planungssicherheit: Sie tauschen Aufschlag gegen die Gewissheit, mit welchem Zins die Anschlussfinanzierung startet.
- Verglichen wird bei identischem Monatsbudget — sonst wäre der Vergleich unseriös.
- Der Aufschlag ist der Preis der Sicherheit und wird als Kostenposition ausgewiesen.
- Verkauf, Sondertilgung und Kündigung können die Rechnung nachträglich verändern.
Wann passt welcher Weg?
Beide Wege sind legitim. Die Frage ist nicht, welcher mehr Rendite bringt, sondern welcher zu Ihrer Planung passt.
Variante A
Forward heute abschließen
- Die Zinsbindung endet in ein bis fünf Jahren
- Die Restschuld ist hoch und eine Zinserhöhung würde spürbar treffen
- Das Budget ist knapp — eine höhere Rate wäre nicht tragbar
- Kein Verkauf und keine Umschuldung geplant
- Planungssicherheit ist Ihnen den Aufschlag wert
- Die Konditionen erlauben Sondertilgung und klare Kündigungsregeln
Variante B
Abwarten und später verhandeln
- Die Zinsbindung läuft noch länger als fünf Jahre
- Die Restschuld ist klein — Zinsänderungen treffen nur einen Teil
- Sondertilgungen oder eine Umschuldung sind geplant
- Ein Verkauf ist absehbar
- Sie wollen die Flexibilität behalten und nehmen dafür das Zinsrisiko
- Der angebotene Aufschlag ist im Verhältnis zum Nutzen hoch
So rechnet der Rechner — und was er nicht kann
Monatsrate: Restschuld × (Forward-Zins + Tilgung) / 12. Diese Rate wird in allen Szenarien identisch angesetzt — sonst würde man unterschiedliche Budgets vergleichen.
Simulation: Monatliche Verzinsung der Restschuld, Abzug der Rate, Zinsanteil wird kumuliert. Daraus entsteht die Restschuld nach der neuen Zinsbindung.
Break-even: Der Anschlusszins, bei dem die Restschuld im Warte-Szenario genau der Restschuld im Forward-Szenario entspricht — numerisch gelöst, nicht geschätzt. Liegt der spätere Zins darüber, ist das Forward im Vorteil.
Aufschlagskosten: Aufschlag in Prozentpunkten × Restschuld × Vorlaufjahre. Das ist eine Näherung für die Bereitstellungskosten und ersetzt kein konkretes Angebot.
Nicht modelliert: Sondertilgungen, Verkauf, Umschuldung, Kündigungsentschädigung, Steuerwirkung und die Annahmepolitik der Bank.
Datenquellen, Annahmen & Grenzen
Diese Seite trennt drei Dinge, die sonst vermischt werden: was aus einer externen Quelle stammt, welche Werte hier angenommen werden und was daraus nicht folgt.
Datenquellen
- § 489 BGB — KündigungsrechtKündigung und Vorfälligkeitsentschädigung nach zehn Jahren
- Preisangabenverordnung (PAngV)Effektivzins und Angaben bei Verbraucherdarlehen
- Deutsche Bundesbank — ZinsstatistikReferenzzinsen für Wohnungsbaukredite
- BaFin — Immobiliar-VerbraucherdarlehenAufsichtliche Hinweise zur Kreditvergabe
Annahmen
- Vergleich bei identischer Monatsrate in allen Szenarien.
- Monatliche Verzinsung, konstante Rate, keine Sondertilgung.
- Forward-Aufschlag als Kostenposition: Prozentpunkte × Restschuld × Vorlaufjahre.
- Vier Szenarien: −1,5 / 0 / +1,5 / +3 Prozentpunkte gegenüber dem Forward-Zins.
Grenzen
- Keine Zinsprognose: Der Rechner kennt die Zukunft nicht und behauptet es auch nicht.
- Kein konkretes Angebot: Aufschläge unterscheiden sich je Institut, Laufzeit und Beleihungsauslauf.
- Verkauf, Umschuldung und vorzeitige Ablösung sind nicht modelliert — sie können die Rechnung kippen.
- Steuerliche Wirkungen und Fördermittel sind nicht berücksichtigt.
Einordnung aus der Beratungspraxis
„Ein Forward-Darlehen ist keine Zinswette, sondern der Kauf von Planungssicherheit. Der Aufschlag ist der Preis dafür. Ob er sich lohnt, hängt davon ab, wie viel Sicherheit Sie brauchen — nicht davon, für wie wahrscheinlich ich steigende Zinsen halte.“
Fabian Krämer
Gründer & Geschäftsführer, Finanzcleaner GmbH
Fachgebiet dieser Seite: Anschlussfinanzierung und Zinsbindung
Häufige Fragen
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie heute vereinbaren und deren Zinsbindung erst später beginnt — typischerweise ein bis fünf Jahre im Voraus. Sie zahlen dafür einen Aufschlag, erhalten aber Planungssicherheit über den künftigen Zins.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Rechnerisch dann, wenn der spätere Anschlusszins über dem Break-even-Zins liegt. Persönlich dann, wenn Sie Planungssicherheit höher bewerten als die Chance auf einen besseren Zins. Beides sind unterschiedliche Maßstäbe — das eine rechnet der Rechner, das andere entscheiden Sie.
Was kostet der Forward-Aufschlag?
Der Aufschlag liegt üblicherweise zwischen 0,01 und 0,06 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit, ist aber nicht einheitlich. Er wird entweder als Zinsaufschlag über die gesamte Laufzeit oder als einmalige Kostenposition abgebildet. Der Rechner weist ihn als geschätzte Kosten aus — prüfen Sie das Angebot Ihrer Bank.
Kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?
Die Konditionen unterscheiden sich stark. Fragen Sie vor Abschluss nach Kündigungsrechten, nach der Behandlung bei vorzeitigem Verkauf und danach, was passiert, wenn der Forward-Zins unter dem späteren Marktzins liegt. Diese Punkte sind verhandelbar und gehören in das Angebot.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Bei einem Verkauf vor Beginn der Forward-Zinsbindung entsteht häufig eine Entschädigung für die nicht in Anspruch genommene Zinsabsicherung. Klären Sie diese Möglichkeit vor Abschluss — sie ist der häufigste Grund, warum sich ein Forward trotz guter Rechnung nicht lohnt.
Sagt der Rechner die Zinsen vorher?
Nein. Er zeigt vier Szenarien und den Punkt, ab dem sich das Forward rechnerisch lohnt. Eine Zinsprognose enthält er nicht — und keine Seite, die sie behauptet, kann sie belastbar liefern.
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