Baufinanzierung: Welche Unterlagen der Kunde braucht
Zwei-Phasen-Übersicht aller Unterlagen für eine Baufinanzierung — von der Angebotserstellung bis zum Antrag. Praxisleitfaden für Berater und Kunden.
Eine Baufinanzierung läuft in zwei Stufen ab: Angebot und Antrag. Für jede Stufe braucht der Kunde andere Unterlagen. Diese Seite gibt Beratern eine Orientierungshilfe, damit sie Kunden frühzeitig zeigen können, was auf sie zukommt — und Nachfragen am Telefon vermeiden.
Warum zwei Phasen?
PHASE 1
Für das Angebot
Ziel: eine realistische Finanzierungsskizze mit Zins, Rate und maximalem Darlehensbetrag. Die Bank braucht ein klares Bild von Person, Einkommen, Eigenkapital und Finanzierungsvorhaben.
Identität & Persönliche Daten
Personalausweiskopie
Beidseitig, gut lesbar — zur Echtheitsprüfung des Kunden (Geldwäschegesetz, § 154 AO). Pflicht für jede Bank.
Persönliche Eckdaten
Name, Anschrift, Geburtsdatum, Familienstand, Anzahl unterhaltspflichtiger Kinder.
Einkommen & Eigenkapital (Erstüberblick)
Gehaltsabrechnungen
Die letzten 3 Monate — für Angestellte. Gibt der Bank einen ersten Eindruck des Nettoeinkommens.
Eigenkapitalnachweis
Aktueller Kontoauszug über das Sparvermögen, das eingebracht wird.
Ggf. weitere Einkünfte
Mieteinnahmen, Kapitalerträge, Nebeneinkommen — grobe Nennung reicht für die Angebotsskizze.
Objektdaten (vorhandene & neue Objekte)
Finanzierungsvorhaben
Kauf, Bau, Anschlussfinanzierung oder Umschuldung? Kaufpreis bzw. Baukosten.
Bestandspark: vorhandene Objekte
Adresse, Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr,-currenter Verkehrswert und aktuelle Beleihung.
Bestehende Darlehen
Darlehensvertrag, Restschuld, monatliche Rate, Tilgungssatz, Zinsbindungsende und ggf. Sondertilgungsoptionen.
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PHASE 2
Für den Antrag
Ziel: Bankfähigkeit. Jetzt werden alle Dokumente vollständig, im Original oder als sauberer Scan, benötigt. Die Bank prüft jede Zahl nach — fehlende Unterlagen verzögern die Auszahlung.
Scans müssen banktauglich sein
Klare, vollständige Scans — keine schiefen Fotos, keine Schatten, keine abgeschnittenen Ränder. Ausweis in Farbe. Mehrseitige Verträge als ein zusammenhängendes PDF. Unleserliche Dokumente werden abgelehnt und verzögern den Antrag.
Persönliche Dokumente
Personalausweis
Beidseitig, in Farbe, gut lesbar — Original oder beglaubigte Kopie. Die Echtheitsprüfung ist gesetzlich vorgeschrieben.
Ehevertrag / Partnerschaft
Bei Verheirateten ggf. Ehevertrag oder Güterstandsbescheinigung, besonders bei Zugewinngemeinschaft.
Selbstständige: Gewerberegister
Gewerbeanmeldung oder Handelsregisterauszug, je nach Rechtsform.
Einkommen (vollständig)
Gehaltsabrechnungen
Letzte 3 Monate — für Angestellte. Vollständig, inklusive Jahreszuwendungen.
Einkommensteuerbescheid + Lohnsteuerbescheinigung
Letzter Bescheid plus die letzten 2 Lohnsteuerbescheinigungen. Bestätigt das Jahresbrutto.
Arbeitsvertrag
Unbefristet? Probezeit vorbei? Bei Befristung: Folgevertrag oder Verlängerung.
Selbstständige: ESt-Bescheide 3 Jahre
Plus betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) der letzten Monate und ggf. Jahresabschlüsse / Steuerberaterbestätigung.
Rentner: Rentenbescheid
Aktueller Bescheid der gesetzlichen oder privaten Rentenversicherung.
Aktuelle Verträge & Kontoauszüge
Aktuelle Kontoauszüge
Meist der letzte 1–3 Monate vom Girokonto. Zeigt Disposition und regelmäßige Verbindlichkeiten.
Bestehende Darlehensverträge (Umschuldung)
Vollständiger Vertrag jeder abzulösenden Finanzierung — inkl. aller Anlagen und Nachträge.
Aktuelle Tilgungspläne
Restschuld, Zinsbindungsende und offene Sondertilgungen jeder bestehenden Finanzierung.
Ablösungsbestätigung / Restschuldbestätigung
Von der abzulösenden Bank — zeigt den exakten Ablösebetrag zum Wunschtermin.
Sonstige Verbindlichkeiten
Autokredit, Ratenkäufe, Leasingverträge — mit monatlicher Belastung und Restlaufzeit.
Objektunterlagen
Kaufvertrag / Grundbuchauszug
Bei Kauf: notarieller Kaufvertrag. Bei Bestandsobjekt: aktueller Grundbuchauszug.
Baubeschreibung & Bauzeichnungen (Neubau)
Vom Architekten/ Bauträger — inkl. Bauzeitenplan und Baugenehmigung.
Flurkarte / Lageplan
Vom Katasteramt — zeigt Grundstücksgrenzen und Bebaubarkeit.
Energieausweis
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis — Pflicht bei Immobilienverkauf/-vermietung.
Gebäudeversicherungsnachweis
Bestätigung, dass das Objekt versichert ist — meist ab Umschreibung auf den neuen Eigentümer.
Mietverträge & Hausgeldabreweisung (bei Kapitalanlegern)
Bei vermieteten Objekten: laufende Mietverträge plus aktuelle Hausgeld-/Nebenkostenabrechnung.
Vermeidbare Verzögerungen
Die häufigsten Verzögerungen: unleserliche Scans, fehlende Tilgungspläne bei Umschuldungen, kein Energieausweis, oder die letzte Gehaltsabrechnung fehlt. Geben Sie dem Kunden gleich eine vollständige Checkliste mit — das spart jeden zweiten Nachfrage-Anruf.
Checkliste in 3 Sätzen für den Kunden
- Phase 1 (Angebot): Ausweiskopie, 3 Gehaltszettel, Sparbuch-Eckdaten, Objekt-Daten.
- Phase 2 (Antrag): alle Dokumente als sauberer Scan oder Original — vor allem Darlehensverträge und Kontoauszüge.
- Bei Umschuldung: immer Tilgungsplan + Restschuldbestätigung der abzulösenden Bank mitbringen.
Die meisten Anträge verzögern sich nicht wegen fehlender Einkommen, sondern wegen fehlender Papiere. Eine vollständige Checkliste im Erstgespräch spart dem Kunden zwei Wochen Wartezeit und dem Berater drei Nachfragen.
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Eine Baufinanzierung für Mediziner funktioniert nach anderen Regeln. Einkommen, Bonität und Finanzierungsbedarf unterscheiden sich deutlich vom Standardfall — viele Banken bieten dafür eigene Programme mit höheren Beleihungsgrenzen und besseren Konditionen. Wir kennen diese Programme und strukturieren Ihre Finanzierung so, dass sie zu Ihrer beruflichen Realität passt.
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