Immobilien-Rentabilitätsrechner — So berechnen Sie die Rendite wirklich
Kaufnebenkosten, Bodenwertanteil, Steuerwirkung: Was die meisten Immobilienkäufer nicht wissen — und wie Sie mit dem Finanzcleaner-Rechner die echte Rendite Ihrer Kapitalanlage ermitteln.
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Rendite, Cashflow & Steuerwirkung — kostenlos
Warum die meisten Renditeberechnungen falsch sind
„Die Wohnung wirft 5 % Rendite ab." Ein Satz, der in der Immobilienbranche täglich fällt — und der meistens falsch ist. Nicht weil gelogen wird, sondern weil entscheidende Kostenpositionen weggelassen werden.
Die Bruttorendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100) sagt Ihnen wenig. Die echte Nettorendite — nach Kaufnebenkosten, laufenden Kosten, Steuern und Zinsbelastung — ist oft deutlich niedriger. Manchmal sogar negativ.
In diesem Artikel erklären wir alle Eingaben unseres Rechners — Schritt für Schritt. So verstehen Sie nicht nur das Ergebnis, sondern auch, warum es so ausfällt.
Kaufnebenkosten — Der unterschätzte Kostenfaktor
Beim Kauf einer Immobilie zahlen Sie nicht nur den Kaufpreis. Dazu kommen Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland und Situation zwischen 8 und 15 % des Kaufpreises ausmachen können. Diese Kosten sind in aller Regel nicht finanzierbar — Sie müssen sie aus Eigenkapital begleichen.
Die drei Bestandteile der Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer (GrESt)
3,5 % – 6,5 %Landesspezifische Steuer — der größte Posten. Wird an das Finanzamt abgeführt.
Notar & Grundbuch
ca. 2,0 %Notargebühren für Beurkundung und Grundbucheintragung. Bundesweit einheitlich nach GNotKG.
Maklerprovision
0 % – 7,14 %Seit 2020 hälftig geteilt. Beim Kauf vom Eigentümer entfällt sie. Default im Rechner: 3,57 % (Hälftelung).
Gesamt (Beispiel Baden-Württemberg)
5,0 + 2,0 + 3,57 = 10,57 %Bei 300.000 € Kaufpreis: ca. 31.710 € Kaufnebenkosten
Wichtig: GrESt bei Bundesland auswählen
Grunderwerbsteuer nach Bundesland — Vollständige Übersicht
Stand: 2025. Grün = günstig, Rot = teuer.
Bodenwertanteil — Der Schlüssel zur steuerlichen AfA
Einer der wichtigsten — und am häufigsten missverstandenen — Werte im Rechner ist der Bodenwertanteil. Er entscheidet über die Höhe Ihrer jährlichen Abschreibung (AfA), die Sie steuerlich geltend machen können.
Was ist der Bodenwertanteil?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, erwerben Sie zwei Dinge: das Gebäude (abnutzbar, daher steuerlich absetzbar) und den Grund und Boden (unvergänglich, nicht absetzbar).
Der Bodenwertanteil gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt. Nur der verbleibende Gebäudewert kann über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Formel: Gebäudewert = Kaufpreis × (1 − Bodenwertanteil ÷ 100) → AfA = Gebäudewert × AfA-Satz
Beispiel: 300.000 € Immobilie
Bodenwertanteil 20 % (Landgebiet)
Bodenwertanteil 40 % (Stadtlage)
Bodenwertanteil 60 % (Toplage München)
AfA-Satz: 2 % oder 2,5 %?
Der AfA-Satz hängt vom Baujahr ab:
- • Ab 1925: 2,0 % p.a. → Abschreibungsdauer 50 Jahre
- • Vor 1925: 2,5 % p.a. → Abschreibungsdauer 40 Jahre
- • Neubau ab 2023: 3,0 % p.a. (seit Jahressteuergesetz 2022)
Der erhöhte Satz für Neubauten (3 %) ist im Rechner als 2 % approximiert — für Neubauten bitte individuell anpassen.
So ermitteln Sie den richtigen Bodenwertanteil:
- 1. Bodenrichtwert für die Lage beim zuständigen Gutachterausschuss abfragen (oft kostenlos online)
- 2. Grundstücksgröße × Bodenrichtwert = Bodenwert
- 3. Bodenwert ÷ Kaufpreis × 100 = Bodenwertanteil in %
- 4. Typische Werte: 20–30 % (ländlich), 40–60 % (städtisch), 60–80 % (Bestlagen)
Die drei Renditekennzahlen im Rechner
Bruttorendite
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Die einfachste Kennzahl. Schnellvergleich zwischen Objekten. Sagt nichts über Kosten und Steuern aus. Eine Bruttorendite unter 4 % ist in den meisten Fällen problematisch.
Netto-Mietrendite
(Jahresmiete − Betriebskosten) ÷ Kaufpreis × 100
Berücksichtigt laufende Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten), aber noch nicht Finanzierungskosten und Steuern.
Eigenkapital-Rendite
Nettoertrag nach Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Die wichtigste Kennzahl für den Investor. Zeigt, wie effizient Ihr eingesetztes Kapital arbeitet. Berücksichtigt den Hebel-Effekt der Finanzierung (Leverage).
Cashflow — Was monatlich übrig bleibt
Der monatliche Cashflow ist das, was nach Abzug aller Kosten aus der Mieteinnahme übrig bleibt — oder was Sie monatlich draufzahlen müssen. Ein negativer Cashflow bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Immobilie schlecht ist (Wertsteigerung, Tilgung, Steuervorteile spielen eine Rolle), aber er muss finanziert werden können.
Cashflow-Formel im Rechner
Jahreskashflow = Jahreskaltmiete
− Zinskosten
− Instandhaltung
− Verwaltung
− Nicht umlagefähige Kosten
− Einkommensteuer auf Mietüberschuss
Hinweis: Die Tilgungsrate ist kein Kostenbestandteil des Cashflows — sie ist Vermögensaufbau (Schuldenabbau).
Steuerwirkung — Warum Vermieten steuerlich komplex ist
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Aber: Als Vermieter dürfen Sie umfangreiche Werbungskosten abziehen — allen voran die AfA (Gebäudeabschreibung), Zinskosten und Instandhaltung. Das führt oft dazu, dass das steuerliche Ergebnis negativ ist, also ein Verlust aus Vermietung, der Ihr übriges Einkommen mindert.
Werbungskosten bei Vermietung (§ 21 EStG):
- • AfA (2–2,5 % des Gebäudewerts jährlich)
- • Schuldzinsen (Zinsanteil der Kreditrate)
- • Instandhaltungskosten & Reparaturen
- • Hausverwaltungsgebühren
- • Nicht umlagefähige Betriebskosten
- • Steuerberatungskosten (anteilig)
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Zum kostenlosen RechnerFazit — Auf welche Zahl kommt es an?
Kein einzelner Wert entscheidet über eine gute Immobilie. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Rendite, Cashflow, Steuerwirkung und Ihrer persönlichen Situation.
Eine Immobilie mit negativem Cashflow kann sinnvoll sein, wenn sie steuerlich entlastet und stark an Wert gewinnt. Eine Immobilie mit positivem Cashflow kann trotzdem eine schlechte Investition sein, wenn die Eigenkapitalrendite unter alternativen Anlagen liegt.
Der Finanzcleaner-Rechner gibt Ihnen alle Zahlen — die Bewertung bleibt Ihre Entscheidung. Und wenn Sie unsicher sind: Wir beraten Sie.
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Immobilienrendite ist individuell. Unser Team bewertet Ihr konkretes Objekt — Kaufpreis, Lage, Steuer, Finanzierung — und gibt eine klare Einschätzung.
Die Rentabilität einer Immobilie ist mehr als die Mietrendite — Steuervorteile und Wertsteigerung gehören dazu.